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Crédito Hipotecario

I. ¿Cómo calcular los intereses de un crédito hipotecario?

1.
 El monto total de la deuda del cliente con el BCP es el importe del préstamo (S1 ) y está compuesto por:

Importe desembolsado: monto solicitado por el cliente.
Intereses y seguros financiados: generados durante el período de gracia, si el cliente lo solicita.

En caso de período de gracia, haga clic aquí  para saber cómo calcular los intereses y seguros durante dicho periodo


¿Cómo calcular intereses y seguros durante el periodo de gracia ?

1. El saldo inicial (S1) representa el Importe desembolsado

2. Para el cálculo de la tasa de interés se utiliza la siguiente fórmula :

La tasa del crédito es la Tasa Efectiva Anual (TEA). Utilizando la TEA se calcula la Tasa Nominal Anual (TNA) con la siguiente fórmula:

 f9.jpg
Para luego ajustar la TNA al plazo correspondiente y convertirla en una Tasa Ajustada al Plazo (i) se aplica la siguiente fórmula:

i= TNA/365 x número de días del mes

Una vez que se tiene la i para calcular los intereses se debe aplicar la siguiente fórmula:
Interés mensual: S1  x i

3. Para el cálculo del seguro de desgravamen se utiliza la siguiente fórmula:
La tasa del seguro de desgravamen es la tasa mensual (td). Utilizando la td se calcula la Tasa de Seguro de Desgravamen Anual (TDA) .
TDA= td x 12

Para luego ajustar la TDA al plazo correspondiente y convertirla en una tasa de seguro de desgravamen ajustada al plazo (d), con la siguiente fórmula:

d = TDA/365 x número de días del mes

Una vez que se tiene la d para calcular el seguro de desgravamen se debe aplicar la siguiente fórmula:
Seguro de desgravamen mensual: S 1x d

4. Para el cálculo del seguro de inmueble se utiliza la siguiente fórmula:
La tasa del seguro de inmueble es la tasa mensual (tm). Utilizando la tm se calcula la Tasa de Seguro de Inmueble Anual (TMA)

TMA = tm x 12

Para luego ajustar la TMA al plazo correspondiente y convertirla en una Tasa de Seguro del Inmueble Ajustada al Plazo (n), se aplica la siguiente fórmula:
n = TMA/365 x número de días del mes

Una vez que se tiene la n para calcular el seguro de inmueble se debe aplicar la siguiente fórmula:

Seguro de inmueble mensual: Valor del inmueble  x n

Siendo:
Valor del inmueble = Valor comercial de acuerdo a tasación - valor de terreno = valor de edificación

5. Calculando la capitalización durante el período de gracia
Después de calcular los intereses y seguros del primer mes del período de gracia, el saldo del segundo mes (S2 ) es resultado de:
S2 = S1 + Intereses del mes 1 + Seguros del mes 1*
* Seguros del mes = seguro de desgravamen + seguro de inmueble

Nuevamente se calculan intereses y seguros sobre el saldo del segundo mes (S2) con el procedimiento explicado en los puntos 2, 3 y 4. Así, el saldo del tercer mes (S3 ) es resultado de:
S3 = S2 + Intereses del mes 2 + Seguros del mes 2

El proceso se repite todos los meses hasta llegar al último mes del período de gracia, cuando se genera un Saldo (Sp) que es resultado de:

Sp =  Saldo del mes Anterior + Intereses del mes anterior  + Seguros del mes anterior

Después del período de gracia, el saldo sobre el que se calcula la cuota es Sp, el que incluye la capitalización mensual de intereses y seguros durante el período de gracia.


fl_nar02.gif Si el cliente no solicita período de gracia, el importe del préstamo es igual al Saldo (S1)


fl_nar02.gif  Tomemos el caso de un cliente que solicita un crédito con las siguientes características:

Moneda del Crédito: Dólares
Fecha de Desembolso del Crédito: 15/09/2010
Día de Pago: 15
Importe Desembolsado: US$ 50,000
Valor del Inmueble: US$ 80,000
Tasa efectiva anual: 11.25%(*)
Cuotas al año: 12
Período de Gracia: 0
Periodo de Pago: 120 meses
Plazo Total: 120 meses
Tasa Seguro de Desgravamen Individual(efectiva mensual): 0.049%
Tasa Seguro del Inmueble: 0.029%
Portes: US$ 3.50


El saldo inicial  (S1) sería igual a US$ 50,000

(*)Para consultar las tasas y tarifas del Crédito Hipotecario, por favor ingresar a viabcp2.jpg


2. 
Para el cálculo de la tasa de interés se utiliza la siguiente fórmula:

fl_nar02.gif  La Tasa del Crédito es la Tasa Efectiva Anual (TEA). Utilizando la TEA se calcula la Tasa Nominal Anual (TNA) con la siguiente fórmula:
f9.jpg

En nuestro caso, reemplazando los datos en la fórmula tenemos:
hipo.jpg

fl_nar02.gif Para luego ajustar la TNA al plazo correspondiente y convertirla en una Tasa Ajustada al Plazo (i), se aplica la siguiente fórmula:

i = TNA /365 x número de días del mes

Los intereses calculados corresponden al período del 15/09/2010 al 15/10/2010, es decir a 30 días.

Reemplazando en la fórmula nuevamente tenemos:
i = 0.108571996366431/ 365 x  30 = 0.00892372572874778

fl_nar02.gif Una vez que se tiene la i, para calcular los intereses, se debe aplicar la siguiente fórmula:

Interés mensual: S1 x i

Reemplazando en la fórmula nuevamente:
Interés mensual: US$ 50,000.00 x 0.00892372572874778 = US$ 446.19


3.  Para el cálculo del seguro de desgravamen se utiliza la siguiente fórmula:

fl_nar02.gif La Tasa del Seguro de Desgravamen es la Tasa Mensual (td). Utilizando la td se calcula la Tasa de Seguro de Desgravamen Anual (TDA)

TDA
= td x 12

En nuestro caso, reemplazando los datos en la fórmula:
TDA  = 0.00049 x 12 = 0.00588

fl_nar02.gif  Para luego ajustar la TDA al plazo correspondiente y convertirla en una Tasa de Seguro de Desgravamen Ajustada al Plazo (d), con la siguiente fórmula:

d = TDA/365 x número de días del mes

Los intereses calculados corresponden al período del 30/11/2005 al 30/12/2005, es decir a 30 días.

Reemplazando en la fórmula nuevamente:
d = 0.00588 / 365 x 30 = 0.0004833

fl_nar02.gif Una vez que se tiene la d, para calcular el seguro de desgravamen, se debe aplicar la siguiente fórmula:

Seguro de desgravamen mensual: S1 x d

Reemplazando en la fórmula nuevamente:
Seguro de desgravamen mensual: US$ 50,000.00 x 0.0004833 = US$ 24.16


4. Para el cálculo del seguro de inmueble se utiliza la siguiente fórmula:

fl_nar02.gif La Tasa del Seguro de Inmueble es la Tasa Mensual (tm). Utilizando la tm se calcula la Tasa de Seguro de Inmueble Anual (TMA)

TMA = tm x 12

En nuestro caso, reemplazando los datos en la fórmula:
TMA =  0.00029 x 12 = 0.0034800

fl_nar02.gif  Para luego ajustar la TMA al plazo correspondiente y convertirla en una Tasa de Seguro del Inmueble Ajustada al Plazo (n), se aplica la siguiente fórmula:

n = TDA/365 x número de días del mes

Los intereses calculados corresponden al período del 30/11/2005 al 30/12/2005, es decir a 30 días.

Reemplazando en la fórmula nuevamente:
n =  0.00348/365 x 30 = 0.00028603

fl_nar02.gif Una vez que se tiene la n, para calcular el seguro de inmueble, se debe aplicar la siguiente fórmula:

Seguro de inmueble mensual: valor del inmueble  x n

Siendo:
Valor del inmueble = valor comercial de acuerdo a tasación - valor de terreno = valor de edificación.

Reemplazando en la fórmula nuevamente:
Seguro de inmueble mensual: US$ 80,000.00 x 0.0002863 = US$ 22.88


5.  Cuota total a pagar: 

fl_nar02.gif Cada cuota está compuesta por una parte de intereses, seguros, portes y amortización. De acuerdo a lo revisado en los puntos anteriores se calculan los intereses, seguros y portes de la cuota. La amortización de capital, que es el componente final de la cuota, se calcula como el monto que se necesita amortizar cada mes para llegar a una cuota que sea constante.

fl_nar02.gif Debido a que los intereses y seguros se calculan en base a los días exactos de cada mes, ya sean 28, 30 ó 31, la fórmula de cuota constante utilizada tradicionalmente sirve sólo como referencia, ya que hace el cálculo como si los meses tuvieran el mismo número de días. Es por eso que el sistema mediante una serie de iteraciones calcula lo que debe ser amortizado para llegar a una cuota constante, y es finalmente esa cuota la que se cobra.

fl_nar02.gif Si utilizamos la fórmula de cuota constante tradicional como referencia inicial, tendríamos como fórmula de cálculo (incluyendo el pago por capital e intereses) en la primera cuota:

formula11.jpg

Siendo:
i = Tasa Ajustada al Plazo de 30 días
Ci = Cuota inicial
S = Saldo Inicial
p = Plazo en meses

Haciendo el cálculo de la fórmula:
 f11.jpg

La cuota real es US$ 677.73
Al cálculo de Ci, se le debe sumar el cálculo del seguro de desgravamen, el seguro del inmueble y los portes.

fl_nar02.gif  Además se sumarán de acuerdo a lo calculado en los puntos 3, 4 y 5 del ejemplo:
Seguro de Desgravamen: US$ 24.16
Seguro del inmueble: US$ 22.88
Portes: US$ 3.50


Cuota inicial + Comisiones = US$ 677.73 + US$ 24.16 + US$ 22.88 +US$ 3.50 = US$ 728.27

Dentro de los US$ 677.73 están incluidos los intereses, calculados anteriormente


Es el monto de la amortización de capital lo que se modifica para encontrar una cuota constante que haga que la suma de las amortizaciones de cada cuota genere como resultado un monto igual al importe del préstamo.


formula8.gif

Siendo z el número de cuotas totales.

fl_nar02.gif Por lo tanto, al hacer las iteraciones, la amortización de la primera cuota resulta en US$ 233.35 y el resultado total de la cuota total es:

Cuota total = intereses + seguros + portes + amortización 
Cuota total: intereses + seguro de desgravamen + seguro de inmueble + portes + amortización
Cuota total 1: US$ 446.19 + US$ 24.16 + US$ 22.88 + US$ 3.50 + US$ 231.54 = US$ 728.27

El pago de la cuota podrá estar grabado con el ITF (0.005%) en los supuestos previstos en la ley 28914.

fl_nar02.gif Los intereses y seguros del resto de cuotas se calcularán sobre el Importe del préstamo pendiente de amortizar. Por tanto, a medida que van transcurriendo los períodos, el préstamo pendiente de amortizar es menor, con lo cual los intereses serán decrecientes.

Nuevo saldo al mes 2: importe del préstamo - amortización mes 1
 

Nuevo saldo al mes 2: US$ 50,000 - US$ 231.54 = US$ 49,768.46

Y así sucesivamete para los siguientes periodos.

Cronograma de Pago


 

Fecha

 Días

Saldo Capital

Amortización 

Interes 

Seg. Desg. 

Seg. Inm. 

Portes 

Cuota 

  15/09/2010

 

 50,000.00

 

 

 

 

 

 

 1 15/10/2010

 30

 49,768.46

 231.54

 446.19

 24.16

22.88

 3.50

728.27

 2 15/11/2010

 31

 49,547.30

 217.35

 453.92

 24.85

 23.64

 3.50

728.27

 3   15/12/2010

 30

 49,315.34

 237.76

442.18

 23.95

 22.88

   3.50

728.27

        flecha.jpg              flecha.jpg                                                   flecha.jpg           flecha.jpg

120

15/09/2019

  31  

          0.00

         690.20 

    6.28

      0.34

    23.64

    1.50

   728.27


II.
 
¿Qué comisiones y gastos se cobran en un crédito hipotecario?

1) Seguro de desgravamen (se explica en el punto 3)

2) Seguro de inmueble ( se explica en el punto 4)

3) Portes. Se cobra un monto fijo tanto para créditos en dólares como en soles.
(Ver tarifario en viabcp2.jpg)

4) Comisión por administración de póliza endosada. Se cobra un monto fijo tanto para crédito en dólares como en soles. (Ver tarifario en viabcp2.jpg)


III. ¿Cuál es el monto total de la deuda?

Importe desembolsado +  intereses + seguros + portes **

** Además existen gastos adicionales que el cliente deberá pagar directamente al proveedor como son: tasación del inmueble, estudios de títulos y gastos registrales.



IV. ¿Qué se cobra cuando el cliente entra en mora?
En el ejemplo descrito, el cliente se atrasa en pagar su 2da cuota (vencimiento 15/11/2009) y recién la paga el 15/12/2010.

En el caso de incumplimiento de pagos se cobrará:

1) Intereses moratorios
Se cobra sobre el capital de la cuota vencida.

Identificamos el capital de la cuota vencida, es decir la parte correspondiente a la amortización del capital.
En el caso de la 2da cuota es US$ 219.35
Calculamos los días de atraso o mora:
Días de mora: Fecha de pago real - Fecha en que debió pagar
Días de mora: 15/12/2009 - 15/11/2009 =  30 días

Tasa Moratoria Efectiva Anual: 5.00%
f9.jpg
TNA= 0.0495685

i =  0.049569 /365 x 30 = 0.00407412
Interés Moratorio: US$ 217.35 x 0.004074 = US$ 0.885513

2) Intereses compensatorios
Los intereses compensatorios son los ya incluidos. No se cobra un adicional, ni se modifica la tasa asignada originalmente al cliente:

En nuestro caso son: US$ 458.92

En el ejemplo el cliente debe pagar el 15/12/2010:

Cuota del mes: US$ 728.27
Cuota atrasada: US$ 728.27
Intereses Moratorios:US$ 0.89 (se incluyen en la columna de intereses)
Total a pagar: US$ 728.27+ US$ 728.27+ US$ 0.89= US$ 1,457.43

El cronograma del cliente se afectaría de la siguiente manera:

Nuevo Cronograma de Pago:

 

Fecha

 Días

Saldo Capital

Amortización 

Interes 

Seg. Desg. 

Seg. Inm. 

Portes 

Cuota 

  15/09/2009  

 50,000.00

      
 1 15/10/2009 

 30

 49,766.65

 233.35

 440.07

 24.16

 22.88

 1.50

 721.97

 2 15/11/2009 

 31

49,766.65

 0.00

 452.62

 24.85

23.64

 1.50

 0.00

 3 15/12/2009 

 30

 49,311.79

 454.86

 891.52

 48.90

 46.53

 46.32

 1,488.12

         flecha.jpg               flecha.jpg                                               flecha.jpg           flecha.jpg 

119

15/08/2020

 31  

    700.53

        687.64 

   12.80

   0.69

23.64

   3.50

 728.27

 120

15/09/2020

31

0.00

 700.53

6.46

 0.35

 23.64

 3.50

 734.49


Nota:

El retraso en pagar la cuota impide que se amortice capital el 15/11/2010, lo que genera que se calculen más intereses que los proyectados en el cronograma inicial para el 15/12/2010. Los intereses son cobrados en la última cuota.

Fecha de actualización: 01 de Abril de 2011